家を買わないことが金融リテラシーを身につける第一歩。住宅ローン地獄回避

2019年2月10日

まだ持ち家(マイホーム)を購入されていない方へのページとなります。

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住宅ローンでマイホームを購入することは負債を買うことと肝に銘じる

マイホームが資産だと思っている人がまだまだ多いと思います。

月々賃貸のお金を払うのであれば、いずれ自分の所有物となる持ち家に投資した方が良い。みなさんそう考えます。

今70代以上の方々は年功序列、終身雇用、土地神話という3つの強烈なサポートがあり、持ち家=資産という誤解が理解し辛い状況でした。

しかし今も昔も持ち家は資産ではなく負債です。

金持ち父さんのロバート・キヨサキさん流に言うとですが。

彼の資産と負債の定義は次のようなものです。

「あなたのポケットにお金を入れてくれるものが資産」

「あなたのポケットからお金を奪っていくものが負債」

実にシンプルです。このように考えてみますと、月々の返済義務がある住宅ローンを通してのマイホーム購入ははっきりと負債です。

70代以上の方は負債を購入してもそれなりに幸せだと感じられる人生を過ごして、または過ごした方が多数でしょうから、それほど後悔はないかもしれません。

ローンも返済済みでしょうし。

翻って今から住宅を購入しようという世代にはたとえ負債を購入しても後々後悔しない人生を送れる可能性はあるのでしょうか。

現在の給料をもとに月々のローン返済額を決めることの危うさ

金持ち父さん的にはキャッシュで買えたとしてもマイホームは負債です。

維持費や修繕費がかかるからです。それを住宅ローンで購入するのはさらに危険度が増します。

年功序列や終身雇用が幻となり土地神話も崩壊して長期デフレから脱出できないでいる日本において、20年30年スパンで将来の給料が見通せる人が世の中にどれほどいらっしゃるでしょうか。

シャープや東芝の正社員でも住宅ローンの返済に困る時代です。

住宅ローン地獄、住宅ローンの破綻はすぐ先の危機かもしれません。

今や日本はアメリカのIT企業だけでなく、中国や台湾、韓国のグローバル企業にも遅れを取っている分野が多いです。

一流企業にいるからといって安泰な世の中ではなくなっています。

人口減少も含め日本という国が急速に衰退しているのです。

20年後の日本が今の日本より経済的によくなっていると考えるなら住宅ローンを組んでも後悔しないでしょう。

アジアを中心とした経済の盛り上がりで日本もさほど悪くはないという見立てもあります。

ですがもしそうなると海外にいないといけない可能性もでてきます。そうなると日本のマイホームは放置したうえに新たに住宅を海外で借りなければいけません。

そのころは人口減少で貸し手も買い手も見つからないと本当に放置するしかないです。

ホームレスや不良外国人、犯罪者のお宿として無断で使われる可能性もありますね。

生産緑地の期限が2022年にやってくる

東京オリンピック後の所謂2022年問題というやつです。

都市部から農地がなくなってしまうことを危惧して1991年に生産緑地法が改正されました。1991年は日本のバブル経済が終わった年でもあります。

生産緑地として指定されると、この年から30年間その土地で農業を続ければ相続税や固定資産税が安くなります。

生産緑地の固定資産税は宅地のそれと比べると何百分の1になることもあります。ですからその農地から収益がでている場合は生産緑地として認められるとメリットがありました。

生産緑地の指定解除がくるのが2022年です。自治体が時価で土地を買い取ってくれるというものです。

しかし自治体にお金はありませんから全ての生産緑地を農地として買い上げることは不可能です。

そこで所有者は宅地に転用して自治体以外の業者に売るであろうことが予測されています。

地主さんが土地を売らない場合は賃貸住宅にします。それだと生産緑地解除後に農地として土地を所有するより固定資産税が何十分の1にもなるからです。

そうなると周辺賃貸の賃料で熾烈な競争が発生し家賃が下がることになりひいてはその周辺の地価や不動産価値も下落します。

そうなってリストラされたりして家を売る羽目ににあってもローンがほとんどなくならなかったら悲惨を極めますね。

将来働き方が変わっているかもしれない

都心のオフィスに通勤して働くという働き方が崩れる可能性があります。

自宅からの勤務でなんら問題がなくなる場合、もっと物価や土地の安い場所なら割と豊かに暮らせるかもしれません。

海外移住という可能性も出てきます。その時マイホームはあなたの行動に制限をもたらします。

私自身あまりよいことだとは考えていませんが、世界は益々ボーダレスになってきており、日本人も海外に出て行かざるを得ない日も訪れるのではないかと思います。

もしそうなるとマイホームはあなたの手かせ足かせとなってしまいます。

欠陥住宅をつかまされると人生が台無しに

お知り合いの有名建築家に依頼したところとんでもない欠陥コンクリート住宅を建てられた施主さんの悲惨なストーリーです。

裁判もしましたが、勝ち取った金額は200万円ぽっちと損害に対して焼け石に水であります。

施主さんが自分の失敗から多くの人に注意してもらいたい事は

■建築裁判を起こしても個人は絶対に勝てない!ということと

■一生の買い物だから相当勉強して買うべきだ!

という2点であります。早稲田の付属高校を卒業された大変優秀な施主さんでも結果的に騙されてしまいました。

そこまで住宅の勉強をして購入しないと騙されてしまうのであれば購入そのものを見送るというの賢い選択の一つです。

さて、例え欠陥住宅でないにしても、、

今の安い家は全く長持ちしない。高いガラクタのようだ

住宅や建築の手法や技法は日々進化しているように思いますよね。科学は日進月歩なのですから。

ですがその技術が人々の幸せに役に立っているわけでは必ずしもありません。

ファーストフード店がお客を何回転させるかに血眼になるようにハウスメーカーもいかに速くたくさん建てるかに尽力して利益をだそうとしています。

資本主義においていったんぶっ壊して再構築することが成長の鍵となります。

「創造的破壊」という言葉はオーストリアの経済学者ヨーゼフ・アロイス・シュンペーターのものです。

新しいものを買い、それを捨て、また新しいものを買う、その連続でのみしか資本主義は生き残ることができないのです。

そういった点で早く朽ちる住宅を作ることや家電のソニータイマーのようなものは資本主義にとって必要なことなのです。

イオンのお家芸、スクラップアンドビルドも資本主義のうまいやりかたです。

昔の家は日本の風土にあった材木(ヒノキ、ヒバ、杉など)を職人さんが柱1本1本丁寧に仕上げ家を建てていました。

柱1本の太さも今よりずっと太いものを使っていました。ですから昔の家は今よりずっと長持ちしたのです。百年持つ家なんてざらでした。

もちろん高気密高断熱ではありませんから隙間風が寒いようなことはありました。ですが、それに対しては住む者が寒さ暑さ対策をすることで凌ぎました。

新建材やプレカット、集成材で家はプラモデルのように作られる現代

壁のクロス自体、そしてそれを貼るときの接着剤、そしてあらゆるところにプラスチックやポリエステル、塩化ビニルなどが使われています。

集成材というのは細かい木片を継ぎ合わせて柱などにしたものです。

1本の木ではなく、細切れの継ぎ足しなので真っ直ぐな柱を作ることができます。ですが接着剤でくっつけているので人体の影響や強度が何年持つのか明確ではありません。

木は切った後でも呼吸します。ですから後で曲がったりします。昔の大工さんはその性質をよく知り、あとで曲がることも予想し、どの部分にどのような向きで柱や桁などを入れたらよいか決めました。

今ではプレカット工法というものが主流です。工場で家の図面をもとに機械で材木を切ってしまいます。

それを現場に運んで組み立てるだけ。まさにプラモデルなのです。

そして高気密高断熱にして繊維系の断熱材をいれます。再度いいます。木は呼吸しています。

本来は風通しが良いほうが正解なのです。重要なことなのですが断熱材は呼吸しません。

水分を吸ったら吸いっぱなしなのです。高気密だと屋外にその水分は逃げられませんので内側の木に逃げます。
そして木が腐ります。柱が腐ります。

これで10年すればバタバタになってしまう住宅の一丁あがりです。

安い住宅は水周りの木材を水に弱い木材で作られていたりする

安い家は安い材木で建てられます。水周りは水気に強い材木を使うべきですが安いハウスメーカーはそんなこと気にもかけません。

いくら安くとも人生最大の高い買い物が家です。

それでも頭金もなく、とりあえず安く家が買いたいと何の知識も持たないでハウスメーカーに言われるままに家を買わされる人は2年も経たないうちに階段がきしみ出したり床が傾く家をつかまされるのです。

今見てきましたように、長く持ち納得できる家を購入できる可能性はハウスメーカーの儲け方の仕組み上(安く早く大量につくる)難しい時代になっています。

充分な資金があれば話は別なのですが。

住みにくく不満のあるマイホームを修繕しながら一生暮らす

なかなかの拷問ですね。もちろん修繕費は全て自費です。

家は負債ではありますが、次の世代に残せるのであれば資産にもなりえます。

ですが、よっぽど良い家でないと次の世代に残せるのは土地だけとなってしまうでしょう。

しかも経済状況によってはローンが返済できず家を売らなければならない可能性もあります。そのとき安い家では資産価値はほぼゼロでしょう。土地だけの価格になります。

そしてその土地の価格も購入時よりきっと下がっています。

家を処分してもローン返済額は少ししか減らずに新たにアパートの賃貸料も発生するという最悪の可能性も普通にあります。

マイホーム購入決断まとめ

家を買うことはとりあえず負債であることを認識したうえで自分の勤めている業界の経済が長期的に上向きであり、長く持つ良い家を買うだけの予算がある方だけ購入しても損しないといえるのではないでしょうか。

そんな日本人が周囲にどれだけいるでしょうか?

それにもかかわらず住宅がどんどん建っている状況に恐ろしさを感じます。

しかも頭金ゼロとかで。

自分の城を持って一人前とかいう古い世間体に縛られていると身を滅ぼしてしまう時代に突入しています。

いつでもどこにでも逃げられる身軽さが必要だと思います。

家だけに限りませんが、物を購入するときにそれは本当に必要なものか、もしくは資産になりうるものなのか
ということを考慮すべきです。

前述のオーストリアの経済学者シュンペーターはこうも言っています。「資本主義はその成功ゆえに自壊する」

資本主義の崩壊の可能性も見据えて慎重に行動しないといけない時です。